My Journey In Buying My First Home

Pengalaman gua saat beli properti pertama

Di akhir tahun 2021 ini, akhirnya gua bisa memenuhi salah satu resolusi tahun 2021 gua, yaitu beli rumah. Setelah gua jalanin, beli rumah ternyata gak semudah yang gua pikirkan sebelumnya. Banyak banget faktor yang bisa mempengaruhi keputusan gua, mulai dari produk dan spesifikasi rumah itu sendiri sampai dengan cara bayar yang harus dipilih. Oleh karena itu, gua berharap tulisan ini bisa membantu lu dalam proses pembelian properti pertama lu.

The Search

Proses pencarian rumah ini sebenarnya udah gua lakuin sejak tahun 2020, meskipun baru terrealisasi di tahun 2021. Sebelumnya gua gak pernah menyangka kalau mencari rumah ternyata sesusah itu! Apalagi dengan harga tanah di Jakarta dan Tangerang yang terhitung mahal kalau dibandingkan dengan daerah lainnya. Kalau gua ingat-ingat, gua udah mengunjungi kira-kira lebih dari 10 properti sebelum gua memutuskan untuk membeli tempat tinggal gua sekarang.

Tips pertama untuk kalian yang mau memulai pencarian properti, list down kriteria apa aja yang harus dipenuhi oleh properti itu! Kriteria ini penting banget untuk jadi starting point, karena dengan banyaknya alternatif properti di luar sana, lu akan kebingungan dalam menentukan pilihan lu. Faktor-faktor di bawah ini bisa membantu lu untuk nge-filter opsi-opsi properti yang tersedia.

1. Lokasi, Lokasi, dan Lokasi

Menurut gua, lokasi adalah faktor yang paling penting, karena properti gak bisa dipindah-pindah. Beberapa konsiderasi yang perlu lu perhatikan adalah:

1. akses dan infrastruktur — apakah dekat dengan jalan utama atau tol? apakah daerah tersebut sering banjir?
2. fasilitas pendukung — sekolah, rumah sakit, mall, dll
3. lokasi tempat bekerja— berapa lama waktu yang diperlukan untuk sampai ke tempat kerja lu? Apakah sudah siap untuk commute setiap hari?
4. tempat tinggal orang tua atau mertua
5. dan lainnya.

In my case, gua udah menentukan dari awal kalau gua mau tinggal di kota independen di daerah Tangerang yang secara infrastruktur sudah modern dan di-maintain oleh Developer.

2. Rumah vs Apartment vs Kavling

Ada beberapa orang yang gak mau tinggal di apartment, ada juga yang ingin membangun rumahnya sendiri. Bagi kalian yang masih bingung dalam menentukan pilihan kalian, ada beberapa konsiderasi untuk masing-masing tipe properti:

• Rumah — harga rumah biasanya lebih mahal dibandingkan dengan apartment, tetapi Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) rumah tapak lebih murah dibandingkan dengan apartment.
• Apartment — biasanya dilengkapi dengan fasilitas yang lengkap seperti kolam berenang dan gym, tetapi IPL di apartment lebih mahal dibandingkan dengan rumah, sertifikat tanah juga biasanya perlu di perpanjang setelah 30 tahun dan dapat diperpanjang setiap 20 tahun berikutnya.
• Kavling — spesifikasi dan desain rumah yang dibangun bisa kita sesuaikan dengan keinginan kita, tetapi kredit untuk pembelian tanah biasanya lebih sulit untuk didapatkan dan memerlukan budget yang lebih besar untuk konstruksi. Selain itu, kita juga harus melakukan pengawasan pribadi ke kontraktor.

Karena budget gua yang terbatas, maka pilihan gua jatuh di antara rumah atau apartment.

3. Beli vs Sewa

Saat proses pencarian properti, mungkin akan timbul pertanyaan, “apakah mendingan gua sewa atau beli ya?”. Pertanyaan-pertanyaan di bawah ini bisa membantu lu untuk menentukan apakah sebaiknya properti itu lu sewa atau beli:

• Apakah pekerjaan gua udah stabil, atau pekerjaan gua menuntut gua untuk fleksibel secara lokasi?
• Apakah status gua sudah menikah dan pasangan gua prefer untuk stay di satu lokasi?
• Berapa rental yield (harga sewa dibagi dengan harga properti) untuk properti itu? Jika rental yield <4–5%, secara keuangan, akan lebih murah bagi kita untuk menyewa properti tersebut dibandingkan membeli, begitu juga sebaliknya.

4. Primary Market vs Secondary Market

Selain hal-hal di atas, kita juga harus memilih apakah kita mau membeli properti tersebut langsung dari developer (primary market) atau dari perseorangan (secondary market).

Beberapa pertimbangan jika kita membeli dari developer adalah:

• Indent atau ready stock — apakah properti itu sudah selesai dibangun? Kalau belum, berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan properti tersebut?
• Reputasi dan track record dari developer — apakah developer tersebut selalu menyelesaikan project mereka tepat waktu? Bagaimana dengan kualitas project-project mereka sebelumnya?
• Surat tanah dan perjanjian jual beli (PPJB) dengan developer — perhatikan klausul-klausul dari PPJB yang akan kita tanda tangani, jangan sampai ada klausul yang dapat merugikan kita.

Ketika membeli dari secondary market, yang harus diperhatikan adalah:

• Surat tanah dan perpajakan— periksa sertifikat tanah dan tagihan pajak dari properti yang akan kita beli agar tidak bermasalah di kemudian hari.
• Kondisi properti — karena properti ini kemungkinan besar sudah pernah ditinggali sebelumnya, periksa dengan seksama kondisi properti dan pastikan tidak ada kerusakan pada properti tersebut. Kalau memungkinkan, tanyakan alasan kenapa pemilik properti tersebut menjual properti itu.

Karena di tahun 2021 ada insentif PPN yang diberikan oleh pemerintah, gua memutuskan untuk membeli properti dari developer. Selain mendapatkan diskon 10% dari harga jual biasanya, properti yang gua beli baru saja selesai dibangun, dan gua bisa melihat secara langsung properti itu. Ditambah lagi, saat itu developer juga memiliki partnership dengan salah satu bank, jadi gua mendapat insentif tambahan berupa subsidi bunga KPR.

Setelah menentukan properti idaman yang akan lu beli, maka lu akan diminta untuk melakukan beberapa tahapan pembayaran. Next, gua akan bahas tentang mekanisme pembayaran yang biasanya ditetapkan oleh developer.

The Purchase

Ketika membeli properti dari developer, biasanya kita akan diberikan beberapa alternatif cara bayar, yaitu:

• Cash (tunai)
• Installment to Developer (cicilan ke developer)
• KPR/KPA

Pemilihan cara bayar tergantung dengan budget dan kondisi masing-masing orang. Karena budget gua terbatas, maka gua memilih cara bayar KPR.

Get Kevin Ferdinand’s stories in your inbox

Join Medium for free to get updates from this writer.

Remember me for faster sign in

Setelah menentukan cara bayar, tahapan pembayaran dibagi menjadi:

1. Booking Fee atau Uang Tanda Jadi (UTJ)

UTJ ini dibayar untuk melakukan reservasi atas properti yang ingin kita beli. UTJ yang harus dibayar tergantung kebijakan dari developer. Semakin mahal properti yang dibeli, semakin mahal juga UTJ yang harus dibayar. Biaya UTJ biasanya berkisar di angka 10-50jt rupiah.

2. Down Payment (DP)

DP umumnya dibayarkan paling lambat 30 hari setelah pembayaran UTJ. Masing-masing developer memiliki ketentuan yang berbeda mengenai berapa % DP yang harus dibayar, ada yang 0%, 5%, 10% atau lebih. Jika properti yang dibeli belum selesai konstruksi, biasanya developer juga menyediakan cara bayar yang DPnya bisa dicicil. Umumnya, DP yang harus dibayar adalah 10% dari harga properti setelah dikurangi UTJ yang telah dibayar (UTJ+DP = 10% dari nilai properti).

Kalau pembelian lu menggunakan cara bayar KPR, secara teori, semakin besar DP yang kita bayar, maka lebih baik (kalau bisa minimal 20–30%). Dengan DP yang lebih besar, maka pinjaman yang lu terima dari bank semakin kecil, sehingga biaya akad dan bunga yang lu tanggung nantinya lebih murah.

3. Tanda tangan Pengikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB)

Setelah melakukan pembayaran UTJ dan DP, kita akan diminta untuk menanda tangani dokumen PPJB, dimana disini tertera hak dan kewajiban developer dan konsumer.

Sebelum tanda tangan, lu harus memeriksa setiap klausul di dokumen ini. Jangan sampai ada klausul-klausul yang memberatkan pembeli. Beberapa hal yang harus lu cek adalah:

• Berapa lama waktu yang dibutuhkan developer untuk melakukan serah terima unit?
• Berapa lama garansi yang lu dapatkan setelah serah terima unit?
• Apa spesifikasi dan denah dari unit yang lu beli?
• Bagaimana mekanisme denda jika terjadi keterlambatan pembayaran?
• Berapa kompensasi yang didapat oleh pembeli jika developer telat untuk melakukan serah terima?
• Apa konsekuensinya jika pembeli melakukan pembatalan pembelian unit?
• dan lain-lainnya.

4. Akad Kredit

Setelah UTJ, DP dan PPJB, step selanjutnya adalah tanda tangan akad kredit. Di tahap ini, lu harus memilih dari bank mana lu harus mengajukan pinjaman. Biasanya, sales agent akan membantu kita untuk melakukan pengajuan pinjaman ke minimal 3 bank. Proses pengajuan biasanya memerlukan waktu kurang lebih 1 bulan untuk bank menginformasikan apakah pengajuan kredit kita diterima atau ditolak.

Formula di bawah ini sangat penting sebelum kita membahas lebih lanjut tentang KPR:

Total Biaya KPR = Biaya Akad + Jumlah Pokok Hutang + Jumlah Biaya Bunga

Biaya akad akan dibayarkan saat kita melakukan tanda tangan akad kredit, dan terdiri dari biaya provisi, biaya administrasi, dan biaya asuransi. Biaya akad biasanya bernilai sekitar 3% dari jumlah pinjaman kredit.

Biaya bunga adalah kompensasi yang diterima dari bank karena telah membantu mendanai pembelian propertimu. Untuk meringankan beban bunga yang harus dibayar, selain mengurangi jumlah pinjaman yang lu ajuin ke bank (dengan bayar DP yang lebih besar), usahakan tenor kredit lu gak terlalu panjang (usahain maks. 10 tahun).

Prinsipnya, pilih bank yang memberikan:

• Biaya akad yang kompetitif
• Bunga fix rate yang rendah dan sepanjang mungkin — agar sisa pokok hutang saat masuk ke periode floating rate itu sekecil mungkin.
• Bunga floating rate yang kompetitif — floating rate ini adalah rate bunga yang dikenakan ke pokok hutang setelah masa fix rate selesai.

The Handover

Setelah selesai akad, kalau unit sudah ready, lu akan dipanggil untuk serah terima unit. Di tahap ini lu wajib cek unit tersebut agar semua defect atau cacat di unit bisa dicomplain dan diperbaiki oleh developer.

Umumnya, developer akan memberikan jangka waktu garansi/retensi dimana lu bisa complain kalau ada masalah di unit lu. Masa retensi yang gua dapet dari pembelian properti gua adalah 100 hari.

Beberapa hal yang perlu lu cek saat serah terima adalah:

• Spesifikasi dan layout rumah apakah sesuai dengan yang tertera di PPJB
• Arsitektur dari rumah itu sendiri (contoh: apakah ada dinding retak, kebocoran, atau masalah pada keramik)
• Sloping lantai di toilet — apakah air mengalir dengan baik dan tidak bergenang
• Apakah instalasi AC sudah disediakan?
• Meteran listrik dan air
• Outlet listrik berfungsi dengan baik
• Kunci dan kartu akses telah lengkap
• Fitting lampu telah disediakan dengan baik
• Fasilitas yang dijanjikan telah disediakan dengan baik
• Dan lain-lainnya.

Conclusion

Inilah sekilas perjalanan gua dalam membeli properti pertama gua. Semoga pengalaman gua ini ada tips yang bisa membantu lu dalam memilih properti di masa depan.

Jika para pembaca memiliki pengalaman sendiri yang ingin diceritakan, please feel free to comment below!

To read more articles from me, please follow and subscribe.